另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)这(zhe)个(ge)消(xiao)息(xi)的(de)来(lai)源(yuan)与(yu)7(7)月(yue)份(fen)的(de)大(da)会(hui)密(mi)切(qie)相(xiang)关(guan)其(qi)中(zhong)7(7)月(yue)2(2)6(6)日(ri)央(yang)行(xing)发(fa)布(bu)了(le)年(nian)度(du)中(zhong)国(guo)区(qu)域(yu)金(jin)融(rong)运(yun)行(xing)报(bao)告(gao)2(2)02(2)4(4)中(zhong)就(jiu)提(ti)到(dao)下(xia)一(yi)步(bu)理(li)顺(shun)增(zeng)量(liang)和(he)存(cun)量(liang)房(fang)贷(dai)利(li)率(lv)关(guan)系(xi)有(you)效(xiao)减(jian)轻(qing)居(ju)民(min)利(li)息(xi)负(fu)担(dan)释(shi)放(fang)公(gong)众(zhong)投(tou)资(zi)和(he)消(xiao)费(fei)动(dong)力(li)既(ji)然(ran)要(yao)减(jian)轻(qing)居(ju)民(min)利(li)息(xi)负(fu)担(dan)肯(ken)定(ding)得(de)从(cong)存(cun)量(liang)贷(dai)款(kuan)利(li)率(lv)开(kai)刀(dao)

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“一定的约束”是什么？当然是维持银行的合理利润。

今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。不过也有部分城市部分银行从“3时代”步入“2时代”。” 小不点在半岁时就失去了父母，是吃百兽奶长大的，而今已经一岁零几个月了，若是寻常的孩子早该断奶了，而他却依旧吃的很香甜，不肯断掉，常被大一些的孩子取笑。

目前苏州部分银行首套房贷利率低至2.95%，佛山、广州的部分银行房贷利率最低也可以做到2.9%。

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%。

中信证券研究称，当前存量房贷加权平均利率会在3.9%～4%左右。那么，新房贷款利率与存量之间的剪刀差还有100个基点左右。

人民银行副行长陆磊在当天的发布会上也表态，在利率上，发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用，以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。

彭博社消息里面还有一个劲爆的点，那就是“允许存量房贷寻求转按揭”，也就是说，贷款人可以到市场上去找银行，只要他出价比原利率低，可以换银行，哪家银行利率低就换哪家。

你想想，今天国内银行业多卷啊，既然新房利率已经破3了，而存量在3.85%以上，那么肯定会有银行愿意拿更低的利率来卷，只要比3.85%低贷款人就会趋之若鹜，对银行来说，可能是核弹级的冲击。

招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上回应“转按揭”传闻，“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

如果不允许跨行转按揭，那么银行至少得主动降利率吧。

2023年以来，存量与新增房贷利差持续扩大，市场已经出现了几波提前还贷潮，到2024年后，更是出现了被迫断贷的现象，法拍房持续增加也说明，如果不果断下调存量房贷利率，接下来涉及38万亿房贷可能引发更多的风险。

央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。其中，六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

银行现在面临着两难的抉择，如果不降低利率，居民可能将继续提前还贷，银行将损失优质的住房贷款；但如果降低存量利率，则面临着迫切的资产减值。

是接受利润摊薄还是赌一下居民不可能继续提前还款（利润损失），其实对银行来说并不难选择，只是操作层面需要一个推手。

首先，银行目前绝大多数仍盈利，而且还有较厚的安全垫，六大国有银行在2024年上半年的净利润总额达到6833.88亿元，并且宣布进行中期分红，共约2048亿元（其中邮政银行拟分红146亿元）。这说明对银行来说，目前的降利率仍是赚多赚少的问题，不存在生死选择。

而且，重要的是，今年7月后，央行指导商业银行下调了存款利率，1年期存款利率从1.76%降至1.55%，5年期从2.55%降至1.8%。而且还发布了指导意见不允许商业银行对存款人进行利息补偿。这已经为银行降低存量贷款利率打下了基础。

其次，降利率的本质是留住优质客户和优质资产。中国的个人房贷不良率一直低位运行，根据2024年中报，国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，虽然较2023年有小幅上升，但个人住房贷款整体仍属于非常优质的资产，主动降利率一方面可以减少提前还贷，另一方面也能防止政策上跨行转按揭等核弹级政策的出台，被同业“偷家”。

再次，就是确定如何降低存量利率的实施路径问题。任泽平建议，银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。

最后不得不提的是当前的房地产形势。

中(zhong)指(zhi)院(yuan)发(fa)布(bu)的(de)今(jin)年(nian)前(qian)8(8)个(ge)月(yue)房(fang)企(qi)销(xiao)售(shou)数(shu)据(ju)显(xian)示(shi)T(T)O(O)P(P)1(1)00房(fang)企(qi)销(xiao)售(shou)同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)3(3)8(8)5(5)更(geng)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)全(quan)国(guo)商(shang)品(pin)房(fang)销(xiao)售(shou)额(e)从(cong)2(2)02(2)1(1)年(nian)近(jin)1(1)8(8)万(wan)亿(yi)的(de)高(gao)位(wei)跌(die)到(dao)了(le)2(2)02(2)3(3)年(nian)1(1)1(1)万(wan)亿(yi)的(de)量(liang)级(ji)然(ran)而(er)即(ji)使(shi)到(dao)了(le)2(2)02(2)4(4)年(nian)新(xin)房(fang)市(shi)场(chang)的(de)跌(die)势(shi)仍(reng)未(wei)止(zhi)住(zhu)今(jin)年(nian)将(jiang)跌(die)破(po)1(1)0万(wan)亿(yi)这(zhe)个(ge)大(da)关(guan)口(kou)

根据国家统计局8月15日发布的《2024年1-7月份全国房地产市场基本情况》，今年前七月，全国商品住宅销售额46787亿元，同比下降25.9%；全国新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%。这意味着，如果延续目前的颓势，今年全年商品房市场将退回至8万亿左右。早饭过后，村中几名年岁很大的老人一起来到族长石云峰的院子中，虽然早已须发皆白，但精气神都还很足。

降低存量房利率虽然不能直接促进新房销售，但能够稳定楼市信心，增加消费能力，进一步促进经济恢复。以我国当前存量房贷总额38万亿元计算，如果能降低60～80bp，将为房贷借款人每年节省利息支出2280～3040亿元，这笔省下来的真金白银投入到终端消费市场，也是一股不小的力量。

苦一苦银行吧，毕竟它们已经过了几十年的好日子，共克时艰，是该银行站出来了。

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No.5965 原创首发文章｜作者 梁云风

参考资料：《央行回应降准降息》，界面新闻；《存量房贷利率该调降了》，泽平宏观；《存量房贷利率，等待下调》，中国房地产报。

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