易安小区-掏品新闻

文 | 略大参考,作者 | 二毛,编辑 | 原野

文 | 略大参考,作者 | 二毛,编辑 | 原野

多年前,有人请孙宏斌听交响乐,孙宏斌听不懂,在现场打起了呼噜。事后他说“工作就是最大的快乐,人没有活干就死得快。”

3个月前,有人发现他悄然出现在九寨沟一场关于再生医学探讨的养生大会上。事实证明:干活儿太多也不行,不然养生和再生就得提上日程。

孙宏斌这两年很忙,忙着借钱,忙着赊账。

近日,融创启动第二次境内债重组方案。

按照原先规划,仅这个月,融创就需兑付124亿元的债券,截至明年上半年,融创需要支付的负债将达到1934.9亿元,然而,融创中国在今年前10个月里的累计合同销售金额只有437.8亿元——

图源:克而瑞地产研究

这就相当于马上要开饭了,打开米缸却发现,不但不够煮米,连喝粥都不够。这时候就得改变方案,比如去隔壁老王家先借几个馒头。清晨用功,无论是成年人,亦或是老人与孩子,这是每一个人自幼就已养成的习惯。

好消息也是有的。

前不久,摩根大通增持融创中国3071.2万股,每股作价约2.96港元,总金额约9088.30万港元。再往前的10月中旬,楼市新政颁布后,融创股价大幅反弹,趁此时机,融创成功在股市募资12.05亿港元,约合人民币11.23亿元。

尽管杯水车薪,但它们的精神意义大于实际意义。毕竟,民营房企们的股权融资在此之前已经停摆一年多了,更何况,融创属于暴雷房企,在这个身份的衬托下,上述数据更显珍贵。

有时候信心比黄金更重要。

孙宏斌深谙此道。融创在2022年5月暴雷之后,一直在积极自救。他自己率先表现出诚意:先是将自有资金4.5亿美元以无息借款的形式提供给集团使用,20融创01(债券规模40亿元)第一次展期时,孙宏斌又以个人名义提供了担保。

图源:克而瑞地产研究

在公司与行业的低谷期,选择将个人利益与集团命运深度捆绑,这就是信心。

不只从自己账户掏钱,孙宏斌同时也在积极找钱,而且是亲自去找,而不是只把KPI下到融创的相关部门。“融创是我接触过最积极、最努力的房企”,有投资人反馈说。

暴雷18个月后,融创整体化解约900亿元债务风险,成为全国首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

他甚至还曾叩开过绿城和万达的门。

众(zhong)所(suo)周(zhou)知(zhi)这(zhe)两(liang)家(jia)公(gong)司(si)与(yu)孙(sun)宏(hong)斌(bin)渊(yuan)源(yuan)颇(po)深(shen)绿(lv)城(cheng)曾(zeng)经(jing)差(cha)一(yi)点(dian)就(jiu)被(bei)纳(na)入(ru)到(dao)孙(sun)宏(hong)斌(bin)的(de)麾(hui)下(xia)并(bing)且(qie)孙(sun)宏(hong)斌(bin)通(tong)过(guo)并(bing)购(gou)来(lai)扩(kuo)大(da)公(gong)司(si)规(gui)模(mo)的(de)战(zhan)略(lve)路(lu)线(xian)就(jiu)起(qi)始(shi)于(yu)收(shou)购(gou)绿(lv)城(cheng)而(er)中(zhong)国(guo)房(fang)地(di)产(chan)历(li)史(shi)上(shang)最(zui)大(da)交(jiao)易(yi)案(an)就(jiu)是(shi)2(2)01(1)7(7)年(nian)融(rong)创(chuang)以(yi)4(4)3(3)8(8)4(4)4(4)亿(yi)元(yuan)的(de)价(jia)格(ge)收(shou)购(gou)了(le)万(wan)达(da)旗(qi)下(xia)的(de)1(1)3(3)个(ge)文(wen)旅(lv)项(xiang)目(mu)

暴雷之后,孙宏斌想把融创的部分股权转让给绿城,借此纾困,但绿城有股东不同意;他想把融创投给万达商管的股份退了来救命,但王健林不同意。——或许也是没办法。前不久有人发现消瘦的王健林出现在洛阳白马寺中拜佛。遇事不决量子力学,唯物主义出身的王健林出现在唯心主义的场所,看起来万达的日子也实在不好过。

无奈之下,融创将无锡融创茂、融创昆明万达城、成都融创施柏阁酒店和成都融创堇悦酒店,这些曾经收购的万达文旅项目挂上了拍卖平台,却均遭遇流拍。

时代不同了,文旅项目投入多、周期长、回报慢,地主家都没有余粮了,谁还愿意接手这种长期主义产品?

事实上,从2021年开始,融创就不断地将集团项目摆上“货架”:融创西双版纳环球世纪会展旅游公司70%的股权卖给了中融信托;杭州两个项目卖给了滨江集团;武汉的江源项目卖给了首创;常州融誉转予了厦门国企建发和江苏城开地产集团.......

就连曾经被孙宏斌高度重视的青岛项目也未能幸免。

“投资青岛就是投资国家战略,投资青岛西海岸就是投资青岛未来。”这是孙宏斌昔日的表态,但债务持续承压之下,青岛即墨凤岛路23号、24号、25号、29号4宗地的土地使用权,同样出现在拍卖平台上,是评估价的7折。

这就像最近流行的那个段子:

不同于许家印在处置资产时一根羽毛都不想失去,孙宏斌是个干脆的甩货郎。只是,与他同样干脆的接盘者在市场上不好找。“噢,居然有土龙肉,给我一块” 这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。

孙宏斌曾经数次扮演“白衣骑士”的角色,融创也被业内戏称为第五大AMC(注:资产管理公司,以解决不良资产为目的的金融性公司)。但时过境迁,当他陷入泥潭,或无心或无力,再无友商挽救他于危难。

02 没有上帝轮了

2021年3月,媒体和地产圈的焦点还集中在许家印折价出售“深圳湾1号”的两套豪宅上,没有人注意到,有人悄悄出售香港西半山敦皓一套高层豪宅,这个人叫孙红兵,是孙宏斌的弟弟。

就在孙红兵卖豪宅的几乎同期,孙宏斌斥资100亿拿下了广西地产龙头彰泰集团。

那是一个被旭辉集团临时叫停的项目。

当时,旭辉对彰泰的尽调已经完成,就在掏钱的前一刻,董事长林中开了一个投资决策会议,会中他提出了一个关键问题:100亿投资配置在北京、上海、长三角,还是在配置到广西?

会议结束后,旭辉放弃了对彰泰的收购。得知消息的孙宏斌在没有做尽调的基础上果断拿下——理由是友商已经做过了。

外界称呼孙宏斌,不外乎“骇客”、“枭雄”、“狂人”,但孙宏斌反复强调:自己是性情中人。

如今看来,果然性情。

事实上,这样的性情不止一次。2017年初他被人问到乐视项目会不会打水漂时,他肯定地说:“不会,大家放心吧。贾跃亭是有企业家精神的。”另外,今天晚上八点大家可以来歪歪2579玩,我也去。

世界以痛吻我,我却报之以歌。孙宏斌的性情怕是连泰戈尔见了都会大呼感动。

不过,公众对于孙宏斌的大手笔早已见怪不怪:

在很长一段时间里,地产圈形成了“八方有难,孙宏斌支援”的行业景象。

从初时对绿城、佳兆业和雨润三杀三戟的收购,到后来被梦想窒息了的贾跃亭遭遇危机后拉上了孙宏斌一起化反。万达遭遇股债双杀,王健林急于卖房变现,打听的第一个买家也是孙宏斌,近些年,泛海国际、海航、彰泰、环球会展,甚至李嘉诚的项目,都曾经出现在孙宏斌的酒桌上。

他俨然延伸了中国投资的新轮次:A轮、B轮、C轮……孙宏斌轮,业内亲切称之为“上帝轮”。

繁花似锦的热闹之中,弟弟发出的危险信号在哥哥壕气的“买买买”中被所有人忽视了。

与其他企业家相比,孙宏斌没什么爱好,唯一的爱好就是做生意赚钱。他几乎每天都浏览《华尔街日报》和《纽约时报》,关心这个世界发生着什么。但事后来看,他似乎没有对自己所处的行业变化,做出足够敏捷的反应。

事实上,房地产行业的颓态在2019年已经逐步显现:

据中国人民法院的官网数据显示,中国房地产行业在这一年至少有270家公司提出破产申请,也就是说,每1.5天,就会有一家房地产企业倒下,而且不止是中小公司,市值一度突破500亿的银亿集团也在2019年轰然倒塌。

更早之前,察觉到宏观环境的收紧后,万科就提出了“活下去”的口号,但彼时业内只觉得危言耸听。

冰山已经显现,但融创还在原航线上全速前进。

孙宏斌甚至在悲歌响起的2019年,斥资153亿元,吞下四川商人邓鸿旗下的环球世纪和时代环球51%的股权。

所谓风浪越大鱼越贵,这一刻,孙宏斌与高启强共鸣了。

他不是没有警示,只是觉得:“除了我们以外都有可能暴雷。”放在当时的背景下,这句话也不全是狂妄。截至2021年上半年,融创手里还捏着1300亿左右的现金储备。

他以为自己可以凭此置身事外。于是,100亿元的彰泰项目之外,融创又在2021年全国22座重点城市的首轮集中供地中,斥资700亿拿地,成为当年当之无愧的“地王”。

图源:克而瑞地产研究

但2021年注定是会被载入史册的一年。全球黑天鹅和灰犀牛事件频发,国内又遇“房住不炒”和“三道红线”的宏观调控,房地产行业下行,疯狂拿地的风险集中爆发了。

2021年下半年,广西楼市急转而下,南宁主城区仅12月份商品房成交面积为51.82万平方米,环比下降53.56%,同比下降46.21%。

这就意味着,彰泰还未来得及上桌,就已经凉了。

然而,彰泰还不是压死融创的关键性稻草。

众所周知,孙宏斌师承柳传志。当年进入联想时,孙宏斌跟主管供货的业务部经理矛盾很大,后者是联想的老同志,但柳传志给了这位年轻人充分的信任,将后者撤职。

孙宏斌在后来创业时,对于“充分信任”的管理理念有过之而无不及。他给予了各区域充分的自主权,而各区首为了回报这种信任,相互之间内卷严重,比如2020年,西南区域的区首商羽直接立下3000亿元的销售目标。

要知道,当时中国销售额超过3000亿的房企只有8家。而当年西南区域的销售额刚刚破千亿。

为了博得孙宏斌的欢心,融创的西南区和华北区成为首轮供地里最疯狂的两大区域,也由此成为拖垮融创的关键稻草。

华北区域在下辖城市销售日益萧条的情况下,仍大举买地,资金问题严重,被西安、上海和华中区域抢救了好几次,区首迟迅的管理也出现了巨大问题,后续因严重贪污而失联了。

另一个数据是:2022年,融创西南集团土地储备为5217亿,其中问题土储货值1770.5亿,占比34%。这些问题土储包含了环保督查、政策限制等。

其中一部分问题土地,就是当年并购邓鸿的环球时留下的。

插向孙宏斌的剑里,有来自兄弟的,也有来自友商的。但究其根本,全都是他自己造成的。

后来孙宏斌公开检讨;追求规模的惯性,让公司在投资上过于乐观和激进。以及给了区域巨大的权力,导致公司的安全垫不够厚,没有经受住这一轮房地产行业调控的考验。

有人曾问孙宏斌,你这么多并购的线索从哪里来的?孙宏斌回答道:多数都是有人来找我的。

他相信自己在行业内的口碑。

得知自己是王健林甩卖文旅项目的第一约谈人时,孙宏斌很有成就感,认为这印证了柳传志若干年前对他“一眼把行业看到底”的判断。另一方面,他认为万达文旅这么好的项目找谁谁都会接,但王健林先找得他, “这就是信任。”

“这就是我做人的最大成就啊。”

历尽千帆,那个号称“不在乎别人评价”的孙宏斌在年逾五十之后,成就感仍来自前辈的认可,抛开其中的商业吹捧成分,这多少让人唏嘘。

03 尘事如潮人如水

1972年,金庸写完《鹿鼎记》的最后一笔,一个波澜壮阔的江湖结束了,武侠迷们回头惊讶的发现,江湖路远,如今只余庙堂。

孙宏斌喜欢金庸,他也曾是地产江湖里最负盛名的弄潮儿。如果与金庸江湖作比,孙宏斌或许会是地产界的“黄药师”(《射雕英雄传》中的人物,黄蓉的父亲)——这也是他最喜欢的武侠角色。

心理学家列纳德·蒙洛迪诺在《潜意识》一书中讲到,人类都有自我感觉良好这种基本的欲望,潜意识里也更偏爱与自身有同样特点的东西。

身为“五绝”之一,黄药师离经叛道又狂放不羁,为人争强好胜。如此种种,在孙宏斌过往历史中也多有显现。

孙宏斌故事的开头,起源于一场对行业第一信誓旦旦的“超越”。

2003年的某次论坛上,在地产界还是二流角色的孙宏斌轻描淡写宣布:顺驰将在三年之内超过万科,成为行业第一。王石当然不服,这场拉锯直到2006年顺驰因激进的扩张节奏碰上政策的宏观调控,资金链断裂,孙宏斌被迫将公司卖给香港路劲基建公司才走进了历史。

好在江湖够大,且行业始终处于上升通道,机会多,孙宏斌很快又卷土重来。

6年过后,孙宏斌带着融创在香港上市。

尽管他嘴里再也不说做第一,但一位熟悉孙宏斌的人说:“在他的成长经历里,一定有个什么东西一直逼着他要做第一。”后来,孙宏斌在微博上说道:多年前顺驰莽山会议主题,鸿鹄之志向,蚂蚁之行动是我一直身体力行的。

莽(mang)山(shan)会(hui)议(yi)是(shi)当(dang)年(nian)孙(sun)宏(hong)斌(bin)挑(tiao)衅(xin)完(wan)王(wang)石(shi)后(hou)回(hui)公(gong)司(si)召(zhao)开(kai)的(de)动(dong)员(yuan)大(da)会(hui)他(ta)仍(reng)没(mei)有(you)忘(wang)记(ji)要(yao)超(chao)越(yue)万(wan)科(ke)

事实上,复仇的进度条一度被拉到了95%以上。2021年,融创中国完成了将近6000亿的年销售额。这个数据,融创用了19年,而万科用了30年。

不过,就在业内普遍认为孙宏斌有机会实现当年立下的flag的时候,2022年,融创暴雷了。

孙宏斌还是没能完成自己当年的鸿鹄之志。

“如果没有调控,顺驰会是什么样?”,在顺驰被路劲拿走后,孙宏斌偶尔会想这个问题。如今这场假设或许已经变成:如果在拿地时克制一些,融创会是什么样?

可是纷纷世事无穷尽,天数茫茫不可逃,这个世界终究没有“如果”。

人类关于疼痛的记忆总是会随着时间的流逝慢慢淡去。顺驰失败的十年里,孙宏斌在微博中频繁提到的两个关键词是:如履薄冰、如临深渊。现金流的安全性也是他一再跟投资者和消费者保证的:“我们不会被同一块石头拌倒两次。”

往事如昨,但挡不住孙宏斌激进的本性,融创再次被同一块石头跌倒。

只是这一次的倒下与上次不同。其中最关键的差异便是:那条上升的曲线已然消失。

曾经悬在地产商头上的达摩克里斯之剑是政策,如今再回头看,执剑之人变成了市场。它是所有机会与困难的起点,亦是终点。相比于宏观调控带给房企们的挑战,市场才是真正决定企业生死的判官。

时代的潮水开始退下,他被卷入浪潮里,不得不在被潮水彻底淹没之前努力把自己送上岸。

在被柳传志欣赏的品格当中,孙宏斌身上的坚韧无可争议。比如入狱后通过积极写作获得减刑,比如顺驰破产后立马站起来重整河山,比如融创暴雷后积极自救。

再比如现在,加耕赛道,布局不良资产平台。

是的,孙宏斌又创业了。

前不久,据“一勺言”公众号独家消息称:融创成立了一个新的资本平台,而今资本,主要任务是引进外部资方,整合代建体系,切入地产不良资产的淘金赛道。

这是时代撕下来的一道口子。

去年,专注于困境投资的橡树资本联席创始人及联席董事长霍华德·马克斯在访华时提到:中国的不良资产堆积如山。有人相信,不良资产的黄金期即将到来。

所谓不良资产,简单来说就是:当开发商买的地无力开发,或者开发进行了一部分却无法继续,亦或是资金链出现问题不得不出手的项目,此时就需要接盘侠来盘活。

这(zhe)个(ge)剧(ju)本(ben)孙(sun)宏(hong)斌(bin)很(hen)熟(shu)他(ta)以(yi)前(qian)经(jing)常(chang)是(shi)一(yi)号(hao)买(mai)家(jia)如(ru)今(jin)只(zhi)是(shi)换(huan)位(wei)到(dao)卖(mai)家(jia)

但这里的竞争依然激烈。

这也在成为共识。代建被认为是下一个万亿级蓝海市场,而目前市场上有能力且有意愿的房企几乎全部下场做起了代建,融创也从东南区域开始了尝试。行业内卷之下,代建费率由原先的5%~6%,降低到2%~4%,有的甚至把费率降到了1%。不为赚钱,只为了让团队有活儿干。

代建生意已经挤不出水了。

比起代建团队,守着不良资产的开发商们此刻更需要的是资金,于是,能够“带资进组”的代建团队自然优势也更加明显。这或许也是融创的机会。 孙宏斌有足够强大的找钱能力。

但对于孙宏斌而言,成立而今资本的直接目的或许还是自救。不良资产应该不是他真正感冒的生意。

一些外资PE已经在今年解散了中国区的不良团队。AMC手中的不良资产存货,好些还是在2019年之前接过来的,至今没有消化完。除非有类似于董家渡那样极好的项目,否则大部分机构在当下的环境中都宁愿“躺平”。

可是,全中国能有几个上海外滩呢?

融创的进展也不算激进。据了解,融创已经在东南区域、广东、四川等地洽谈了一些不良资产项目的机会,只是目前仍没有项目落地。

在金庸小说里,黄药师潜心苦思的二十八宿大阵,在人数上是王重阳天罡北斗阵的4倍,但他依然没有战胜王重阳。就像孙宏斌,尽管在并购数量上超过了万科,但融创依然没能超越万科。

好在,执念已经随着那根上升的线条一并消失了。尘事如潮人如水,正如他自己说过的那样:

“所谓的成了败了又怎么样呢。活的精彩,值了。”

发布于:北京市
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