减少拿地

年初，王强所在公司的计划投资额在100亿元左右，但前八个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投资要求。

减少拿地的不止王强所在的公司。

2024年中期业绩显示，保利发展上半年新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利发展的土地储备较年初下降了8%。

保利发展将投资主要放在全国38个核心城市，这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。

上半年，中海的投资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质土地供应不足是拿地少的主要原因。

2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地，中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资机会。上半年，中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。

与保利发展一样，绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和核心二线城市为主，同时也会考虑非热点城市优质板块的结构性机会，尤其是长三角部分经济发达市县的机会。当然，也有强到难以想象的人类，媲美其他物种的绝顶战力，神威无匹，可称之为人族天骄。

建发是近年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据显示，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。

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建发认为，2024年上半年集中供地价格太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，虽然库存项目均完成去化，考虑到团队和品牌的维系，才进行适度少量的补充，而且主要以合作模式为主。

中指院数据显示，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉，今年以来，监管部门要求房企的销售拿地比不能超过40%。

调整策略

一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不夸张”。

房企想要发展必须投资拿地，但当前拿错地的风险太高，因此，调整投资策略、提高投资标准成为多数房企控制风险的主要手段之一。

招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表示，要聚焦城市区域深耕，核心城市的投资占比将达到九成以上。

王强说，年中，他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是，拿地的风险依然较大，所以进一步收紧了投资。除却半截主干外，它只剩下了一条柔弱的枝条，但却在散发着生机，枝叶晶莹如绿玉刻成，点点柔和的光扩散，将一个村子笼罩。

王(wang)强(qiang)所(suo)在(zai)的(de)公(gong)司(si)总(zong)部(bu)有(you)一(yi)个(ge)几(ji)十(shi)人(ren)组(zu)成(cheng)的(de)投(tou)资(zi)研(yan)判(pan)团(tuan)队(dui)对(dui)每(mei)个(ge)都(dou)市(shi)圈(quan)的(de)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)及(ji)热(re)点(dian)区(qu)域(yu)进(jin)行(xing)综(zong)合(he)评(ping)估(gu)以(yi)此(ci)确(que)定(ding)重(zhong)点(dian)投(tou)资(zi)的(de)区(qu)域(yu)同(tong)时(shi)负(fu)责(ze)评(ping)估(gu)城(cheng)市(shi)公(gong)司(si)上(shang)报(bao)的(de)计(ji)划(hua)投(tou)资(zi)项(xiang)目(mu)

第一个评估指标是地块的毛利率，任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标，即便是半年可清盘的项目也不考虑，这是最重要的红线之一。

第二个评估指标是项目的投入产出比，将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标，为每一个参拍的地块设置价格红线。

第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时间，投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目的去化周期如果超过两年，原则上不会考虑投资，除非未来有巨大升值空间。

金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息，让投研团队提前介入；“责”是责任明确，总部、区域和城市三级并一级，分别从不同维度看问题；“深”是把所有问题都考虑到，减少失误和偏差；“细”是项目的每一个细节都要观察到；“准”是结果，即拿对地。

由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重，金茂试图通过获取毛利率高的项目，来提升整体毛利水平。

风向研判

对房地产的发展趋势，不同房企的判断不同，投资和销售策略也不同。“该不会是出了山宝吧”一个老人顿时瞪圆了眼睛，须发皆张，露出惊容。

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同保利发展一样，去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。

第一，未来工作重心从开发销售依赖增量的惯性思维转移到去库存上，并提升全价值能力。

第二，团队上下形成去库存的认识。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右，其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。

招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为，今年市场可能会先低后高，随着政策持续发力，积累的需求有望得到进一步释放。因此，下半年相对有更好的机会，但仍会谨慎看待未来市场。

招商蛇口总经理朱文凯说，2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平，他们保持观望态度。在市场没有较大改善前，还是希望销售能稳定住，经营性现金流和现金流是关键。

金茂董事长张增根称，金茂的战略方向和坚持高端改善的定位，与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中，只要战略方向和产品定位没有出现偏差，就可以最大限度避免风险，金茂对风险的把控较为及时。

与大型央企相比，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，销售则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下，最大限度实现去化，在总部层面实行一城一策，在城市层面实行一项目一策，在项目层面则采取一房一策。

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